撰稿|行星

来源|贝多财经

近日，魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方生活”）再度向港交所主板递交上市申请，继续冲刺香港上市之路，联席保荐人为摩根士丹利、建银国际。据贝多财经了解，这是该公司继2022年9月递表失效之后的再一次申请。

一、深耕细分赛道，差异化战略颇具成效

据招股书介绍，魔方生活是一家长租公寓服务平台，是一家集中式长租公寓赛道的运营商，其旗舰品牌分别为“魔方公寓”和“9号楼公寓”。其中，魔方公寓主要向白领人员提供一居室或两居室的独立公寓，9号楼公寓则是面向蓝领人员的宿舍式公寓。

贝多财经发现，魔方生活所打造的集中式长租公寓在提供房屋租赁服务的基础上，兼具稳定、安全、多元的增值服务和社区运营，同时，集中式的管理能够减少“高收低出”“长收短付”“租金贷”等分散式长租公寓可能面临的风险问题。

魔方生活自2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。其在招股书中称，截至2022年年底，该公司已拥有76245套在营公寓，覆盖全国25座城市的388个地点。

此外，根据弗若斯特沙利文的资料，魔方生活旗下的两个品牌都成为了各自的细分市场中最知名的品牌，以截至2022年12月31日在营公寓数量计，该公司在独立集中式长租公寓运营商中排名第一，俨然已成为了行业的“领头羊”。

二、疫情下实现逆势增长，已获多轮投资

依托于市场地位带来的驱动力，魔方生活的财务数据也十分亮眼。

招股书显示，2020年至2021年，魔方生活的营业收入由9.49亿元增长至14.71亿元，同比提升55.0%，而在2022年，虽然新冠疫情对其公寓运营业务造成的负面影响较大，但该公司的营收仍达到了17.14亿元，同比提升16.5%。

其中，直营模式为魔方生活营收的主要来源。报告期内，魔方生活来自直营模式的收入分别为9.13亿元、13.9亿元和16.26亿元，分别占同期总收入的96.2%、94.5%和94.9%。

报告期内，魔方生活的毛利分别实现7.86亿元、12.67亿元和14.70亿元，毛利复合增长率为36.74%，整体毛利率分别为82.9%、86.1%和85.8%。不难看出，魔方生活的盈利空间较高。

招股书显示，凭借着其运营效率、公寓网络和品牌知名度，魔方生活成为了集中式长租公寓市场领先的整合者。自2020年以来，该公司已完成总价值超过人民币14亿元的12项收购。

在这个过程中，魔方生活也获得了资本的青睐，而资本的多轮助推也予以了魔方生活迅速发展的动力。就在本次提交上市申请前的2021年，魔方生活还完成了2.58亿元的E+轮融资。

背靠华平投资、德同资本等，魔方生活的投后估值从A轮的2.94亿港元升至E+轮的76.02亿港元，相对增长25倍。其中，华平投资通过四轮投资，已直接或间接持有魔方生活约52%的股份，一跃成为该公司的实际控制人。

同时，中航产融通过HangFang Investment持股12.59%，CDPQ (Asia)持股16.93%，德同资本通过DT MF Investment持股4.32%，鸥翎投资通过FortuNews Holdings持股3.28%。

需要指出的是，魔方生活并非首个冲刺上市的长租公寓平台。

据贝多财经了解，在魔方生活之前，分散式长租公寓服务商青客公寓（NASDAQ:QK）和蛋壳公寓（NYSE:DNK）分别于2019年11月和2020年1月在美国上市，但表现却都并不尽如人意。

其中，被誉为“长租公寓第一股”的青客公寓，如今陷入了创始人离职、资金流动困难的泥潭；而汹涌的“爆雷跑路潮”则使得蛋壳公寓在资本市场摸爬滚打了445天后，被纽交所强制摘牌，黯然退市。

此前，景晖智库首席经济学家胡景晖就曾表态称：“青客公寓在美国上市，融资不到五千万美金，抛掉上市成本拿回来不到三个亿，按照以往的烧钱的速度也就够它再支撑半年。”

对比来看，魔方生活的收入规模远不及蛋壳公寓、青客公寓等。早前数据显示，蛋壳公寓2019年的收入为71.29亿元，较2018年的26.75亿元增长166.5%；净亏损34.37亿元，而2018年为净亏损13.70亿元。

和蛋壳公寓、青客公寓相同的是，魔方生活同样处于亏损状态。2020年、2021年和2022年，魔方生活的净利润分别为-2.30亿元、3.02亿元和-2.46亿元，其中2021年曾一度实现盈利。

而按非国际财务报告准则计量，魔方生活则实现了持续性盈利，报告期内，魔方生活的EBITDA（非国际财务报告准则计量）分别为1.48亿元、8.85亿元和3.75亿元，其中2022年较2021年减少57.60%。

不过，长租公寓并非走到了尽头，整体市场仍处于增长阶段。根据弗若斯特沙利文的资料，预计中国的集中式长租公寓市场将从2022年的人民币511亿元增加至2027年的人民币1366亿元。

从某种程度上来说，以青客公寓和蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓的没落，或许也宣告着长租公寓新时代的开始。而魔方生活如若能在市场中寻找新的机会，或许也将成为新突破口。