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二次递表港交所,魔方生活如何携集中式运营破长租公寓之局?

贝多财经    ·  2023-05-07 13:33:33  ·  商业

撰稿|行星

来源|贝多财经

近日,魔方生活服务集团有限公司(以下简称“魔方生活”)再度向港交所主板递交上市申请,继续冲刺香港上市之路,联席保荐人为摩根士丹利、建银国际。据贝多财经了解,这是该公司继2022年9月递表失效之后的再一次申请。

一、深耕细分赛道,差异化战略颇具成效

据招股书介绍,魔方生活是一家长租公寓服务平台,是一家集中式长租公寓赛道的运营商,其旗舰品牌分别为“魔方公寓”和“9号楼公寓”。其中,魔方公寓主要向白领人员提供一居室或两居室的独立公寓,9号楼公寓则是面向蓝领人员的宿舍式公寓。

贝多财经发现,魔方生活所打造的集中式长租公寓在提供房屋租赁服务的基础上,兼具稳定、安全、多元的增值服务和社区运营,同时,集中式的管理能够减少“高收低出”“长收短付”“租金贷”等分散式长租公寓可能面临的风险问题。


魔方生活自2009年开始在南京发展集中式长租公寓业务。其在招股书中称,截至2022年年底,该公司已拥有76245套在营公寓,覆盖全国25座城市的388个地点。

此外,根据弗若斯特沙利文的资料,魔方生活旗下的两个品牌都成为了各自的细分市场中最知名的品牌,以截至2022年12月31日在营公寓数量计,该公司在独立集中式长租公寓运营商中排名第一,俨然已成为了行业的“领头羊”。

二、疫情下实现逆势增长,已获多轮投资

依托于市场地位带来的驱动力,魔方生活的财务数据也十分亮眼。

招股书显示,2020年至2021年,魔方生活的营业收入由9.49亿元增长至14.71亿元,同比提升55.0%,而在2022年,虽然新冠疫情对其公寓运营业务造成的负面影响较大,但该公司的营收仍达到了17.14亿元,同比提升16.5%。


其中,直营模式为魔方生活营收的主要来源。报告期内,魔方生活来自直营模式的收入分别为9.13亿元、13.9亿元和16.26亿元,分别占同期总收入的96.2%、94.5%和94.9%。


报告期内,魔方生活的毛利分别实现7.86亿元、12.67亿元和14.70亿元,毛利复合增长率为36.74%,整体毛利率分别为82.9%、86.1%和85.8%。不难看出,魔方生活的盈利空间较高。


招股书显示,凭借着其运营效率、公寓网络和品牌知名度,魔方生活成为了集中式长租公寓市场领先的整合者。自2020年以来,该公司已完成总价值超过人民币14亿元的12项收购。

在这个过程中,魔方生活也获得了资本的青睐,而资本的多轮助推也予以了魔方生活迅速发展的动力。就在本次提交上市申请前的2021年,魔方生活还完成了2.58亿元的E+轮融资。

背靠华平投资、德同资本等,魔方生活的投后估值从A轮的2.94亿港元升至E+轮的76.02亿港元,相对增长25倍。其中,华平投资通过四轮投资,已直接或间接持有魔方生活约52%的股份,一跃成为该公司的实际控制人。


同时,中航产融通过HangFang Investment持股12.59%,CDPQ (Asia)持股16.93%,德同资本通过DT MF Investment持股4.32%,鸥翎投资通过FortuNews Holdings持股3.28%。

三、结语

需要指出的是,魔方生活并非首个冲刺上市的长租公寓平台。

据贝多财经了解,在魔方生活之前,分散式长租公寓服务商青客公寓(NASDAQ:QK)和蛋壳公寓(NYSE:DNK)分别于2019年11月和2020年1月在美国上市,但表现却都并不尽如人意。

其中,被誉为“长租公寓第一股”的青客公寓,如今陷入了创始人离职、资金流动困难的泥潭;而汹涌的“爆雷跑路潮”则使得蛋壳公寓在资本市场摸爬滚打了445天后,被纽交所强制摘牌,黯然退市。

此前,景晖智库首席经济学家胡景晖就曾表态称:“青客公寓在美国上市,融资不到五千万美金,抛掉上市成本拿回来不到三个亿,按照以往的烧钱的速度也就够它再支撑半年。”

对比来看,魔方生活的收入规模远不及蛋壳公寓、青客公寓等。早前数据显示,蛋壳公寓2019年的收入为71.29亿元,较2018年的26.75亿元增长166.5%;净亏损34.37亿元,而2018年为净亏损13.70亿元。

和蛋壳公寓、青客公寓相同的是,魔方生活同样处于亏损状态。2020年、2021年和2022年,魔方生活的净利润分别为-2.30亿元、3.02亿元和-2.46亿元,其中2021年曾一度实现盈利。

而按非国际财务报告准则计量,魔方生活则实现了持续性盈利,报告期内,魔方生活的EBITDA(非国际财务报告准则计量)分别为1.48亿元、8.85亿元和3.75亿元,其中2022年较2021年减少57.60%。

不过,长租公寓并非走到了尽头,整体市场仍处于增长阶段。根据弗若斯特沙利文的资料,预计中国的集中式长租公寓市场将从2022年的人民币511亿元增加至2027年的人民币1366亿元。


从某种程度上来说,以青客公寓和蛋壳公寓为代表的分散式长租公寓的没落,或许也宣告着长租公寓新时代的开始。而魔方生活如若能在市场中寻找新的机会,或许也将成为新突破口。