2022年7月7日，贝多财经从港交所披露易了解到，龙湖智创生活有限公司（下称“龙湖智创生活”）的招股书已经“失效”，目前已经无法查看或下载。这意味着，龙湖智创生活首次冲刺上市折戟。

不过，“失效”不等同于失败。据贝多财经了解，招股书“失效”是港交所的正常机制，可以理解为拟上市公司（发行人）财务审计数据过期，需要补充新一期的财务数据。根据规定，发行人在“失效”后的3个月内补充最新财务资料，便可继续上市流程。

公开信息显示，龙湖智创生活于2022年1月7日在港交所递表，隶属于龙湖地产（HK:00960，龙湖集团）。2022年初，龙湖集团发布公告称，建议分拆附属公司龙湖智创生活的股份在香港联交所主板独立上市。

龙湖集团在公告中表示，拟在建议分拆及上市完成后保留龙湖智创生活至少50%的权益。据介绍，分拆集团主要在中国从事提供物业管理服务以及商业运营服务。而龙湖智创生活招股书显示，在本次建议分拆上市前，龙湖集团持有该公司100%的股份。

据贝多财经了解，龙湖智创生活的主要经营主体为龙湖悦享智慧物业服务有限公司、龙湖物业服务集团有限公司（简称“龙湖物业”）、重庆龙湖智慧科技有限公司等，其中龙湖物业成立于2003年，龙湖集团副总裁、龙湖智创生活执行董事兼首席运营官曾益明为法定代表人。

当前，龙湖集团董事会副主席邵明晓担任龙湖智创生活非执行董事兼董事会主席，集团副总裁刘兴伟为龙湖智创生活执行董事兼首席执行官，杨拥军担任龙湖智创生活执行董事兼首席财务官。

根据招股书介绍，龙湖智创生活为一家提供物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务提供商，为其管理的各种物业类型的各类用户提供以科技驱动的居住、消费、城市服务及商业运营和不动产资产管理等综合服务。

截至2021年9月30日，龙湖智创生活共管理遍布中国80个城市的835个住宅社区，在管建筑面积达到1.745亿平方米；在全国13个城市运营59个购物中心项目，商业运营服务项下的总建筑面积为570万平方米，服务着超过13000名租户。

财务方面，龙湖智创生活的收入由截至2019年12月31日止年度的人民币（下同）43.69亿元增至截至2020年12月31日止年度的64.68亿元，并由截至2020年9月30日止九个月（前三季度）的42.90亿元增至截至2021年9月30日止九个月的77.71亿元。

2019年、2020年和2021年前三季度，龙湖智创生活的毛利分别为12.78亿元、16.66亿元和21.45亿元，净利润分别为6.81亿元、9.31亿元和11.30亿元，毛利率分别为29.2%、25.8%和27.6%。

除了龙湖智创生活外，海悦生活、富力物业服务、润华物业、长城物业、众安服务、明宇商服以及万物云等均在冲刺港交所上市。其中，润华物业、长城物业、众安服务的招股书均已“失效”，中梁百悦智佳、阳光智博等则撤回了申请。

2022年至今，仅有龙湖智创生活、鲁商服务（HK:02376）在港交所递交上市申请材料，其中后者于2022年6月通过聆讯。根据鲁商服务7月7日发布发售价及配发结果公告，发售价为5.92港元/股，募资净额估计约为1.38亿港元，预计7月8日在港交所上市。

2019年、2020年和2021年，鲁商服务的收入分别为3.21亿元、4.03亿元及5.83亿元，复合年增长率为34.7%；年内利润及全面收入总额（净利润）分别为2893.4万元、4536.2万元及7701.7万元，复合年增长率为63.2%。

相比之下，万物云则属于“巨无霸”级别。根据万物云招股书，该公司的收入从2019年的139.27亿元增加30.3%至2020年的181.46亿元，并较2020年增加30.6%至2021年的237.05亿元。

对比来看，龙湖智创生活的体量和华润万象生活（HK:01209）、富力物业、长城物业等相当就经营模式上来看，龙湖智创生活和华润万象生活较为相近，均提供物业管理及商业运营服务。

2018年、2019年和2020年，华润万象生活分别实现收入44.31亿元、58.68亿元和67.79亿元，净利润分别为4.22亿元、3.64亿元和8.18亿元。截至2020年末，华润万象生活的住宅及商业物业管理服务在管面积约1.18亿平方米。

根据华润万象生活2021年财报，该公司2021年实现收入88.75亿元，同比增长30.9%；实现核心净利润17.02亿元，同比增长108.5%。其中住宅物业管理服务板块收入为53.10亿元，同比增长36.7%；商业运营及物业管理服务板块收入35.65亿元，同比增长23.2%。

财报显示，截至2021年12月31日，华润万象生活提供物业管理服务的全业态在管建筑面积为1.648亿平方米；提供商业运营服务的已开业购物中心数量为71个，已开业写字楼数量为25个。

值得一提的是，富力物业已于2021年9月“卖身”给了碧桂园服务（HK:06098）。据了解，碧桂园服务曾在2021年9月发布公告称，已与富力物业签订股权转让协议，同意以不超过100亿元的代价收购富良环球，间接收购富良环球所持之各目标公司（富力物业）100%股权。

除此之外，碧桂园服务也收购了原计划在港交所独立上市的阳光智博、中梁百悦智佳，华润万象生活则收购了禹佳生活服务、中南服务，明宇商服也于2022年4月选择出售给新希望服务（HK:03658）。

早前数据显示，截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目，总在管建筑面积为0.69亿平方米。2018年、2019年和2020年，富力物业的收入分别为18.23亿元、21.70亿元和25.97亿元。

富力物业承诺，富良环球的2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日在管面积不低于0.86亿平方米及总合约面积不低于1.27亿平方米。

接下来，龙湖智创生活又是怎样的命运？笔者将持续关注。