撰稿 | 多客

来源 | 贝多财经

碧桂园竟然亏了，这是近10年首次。

近日，碧桂园发布了2022年全年业绩。财报显示，碧桂园2022年实现营业收入4303.71亿元，同比下降17.72%，归母净利润更是同比下滑122.58%，至亏损60.52亿元。

碧桂园将亏损主要归因于三方面，其一是受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降；其二是面对市场变化的不确定性，对存货进行了较大额的减值计提；其三是受美元升值影响，在2022年形成了较大额的汇兑损失。

基于此，摩根、华泰证券等在内的多家券商纷纷下调碧桂园评级。

除了业绩上的失利、评级下调外，碧桂园行业龙头的宝座也拱手相让，另外频现“质量门”，碧桂园还能撑多久？

一、近十年首亏，各家券商纷纷下调评级

总而言之，碧桂园亏损的原因在于：毛利率下降、汇兑损失和计提资产减值。

从毛利率指标来看，2020年至2022年碧桂园毛利率分别为21.8%、17.74%和7.64%，呈逐年下滑态势。

在2021年业绩发布会上，碧桂园首席财务官伍碧君对毛利率下滑的原因做出了解释，一方面是2017年、2018年的高价地进入交付期，另一方面是2021年下半年销售环境恶劣，“以价换量”甩货严重，销售比预期要差。至于2022年大幅下滑的原因，碧桂园解释为“受房地产行业整体经营不佳及疫情影响，开发业务结转毛利率下降”。

的确，2022年房企销售市场的情况较2021年下半年并未出现明显好转，各家房企销售下滑严重，“以价换量”仍是常态。

近年来房企都在优先保现金流，把精力放在资产负债表和利润的平衡上，碧桂园也同样如此。为了维持住一定的规模水平，碧桂园必须要牺牲一部分利润。

细心的投资者可能会注意到，2022年碧桂园的归母核心净利润与归母净利润数值差异较为明显，而差异部分很大程度是受汇兑净损益的影响。

财报显示，2022年碧桂园财务收益净额出现了巨额亏损，净汇兑亏损83.79亿元。碧桂园解释为“受美元升值影响”。数据是最好的证明，2022年1月对于2022年12月，人民币与美元汇率中间价汇率均值为6.7261，同比贬值4.08%。若剔除汇兑导致的亏损，碧桂园归母净利润为26.12亿元，虽仍同比下滑90%，但未出现亏损。

当然，计提资产减值也是推动碧桂园归母净利润由盈转亏的关键。碧桂园表示，“面对市场变化的不确定性，其在2022年对存货进行了较大额的减值计提”。

针对碧桂园2022年由盈转亏，4月6日摩通在研报中指出，民企内房销售表现或仍然呆滞，对碧桂园目标3至5年内目标上线城市土储占比升至50%亦没有高度信心，因此下调碧桂园目标价7.4%，由2.7港元降至2.5港元，评级下调至“中性”。

无独有偶，4月4日华泰证券同样下调碧桂园评级，将目标价下调至2.34港元，下调理由同样源于行业销售恢复进程存在一定的不确定性，碧桂园销售仍面临一定的压力。

但毋庸置疑的是，虽然2022年碧桂园利润首亏，但经营依旧稳健。用碧桂园执行总裁莫斌的话来说，“2022年我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’”。

截至2022年末，碧桂园账面现金余额1475.5亿，现金短债比维持在1.6倍左右；净负债率下降至40%，这也是近十年以来的最低值；剔除预收账款的资产负债率也持续下降至69.4%。此外，碧桂园2022年全年权益销售回款率约93%，已连续7年超过90%。

二、频现质量门，品牌岌岌可危？

事实上，碧桂园业绩的坍塌是“雪崩式”的、全方面的。

除了营收、利润下滑外，2022年碧桂园实现权益合同销售3574.7亿元，权益销售面积4450万平方米，分别同比下滑35.9%、33%，与万科、保利的差距已经从千亿缩小到300亿元内，2022年勉强保住行业一哥的宝座，但从今年前三个月的数据来看，碧桂园已被保利、万科反超，位列行业第三。

再从二级市场来看，碧桂园股价也持续在低位徘徊。从2018年年初的最高价14港元/股波动下滑至目前的2.12港元/股，股价暴跌近85%，市值“蒸发”3200多亿港元。

资料来源：Wind。

比巨亏更忧虑的是，如今的碧桂园却是在项目质量上踩钢丝绳。

秉持着“不以一时成败论英雄”的投资者，碧桂园一时业绩的难看并不影响投资者的信任，但如果品牌被砸了，那碧桂园可真是亏大了。

根据艾普思大数据显示，2022年对房企的投诉，碧桂园以投诉量1700多起位列第一，同比增长61%。其中，关于碧桂园物业及配套服务、渗漏、开裂等投诉量分别为492起、236起、119起，这三项数字均高于万科、龙湖集团等其他房企。

另通过在新浪旗下消费者信息服务平台黑猫投诉中检索“碧桂园”等关键词，截至4月4日，投诉量高达1689条，碧桂园频现质量门。

资料来源：黑猫投诉平台。

这只是冰山一角。在搜索引擎搜“碧桂园开裂”关键词后，仅2023年就有大量关于碧桂园质量问题的曝光，除了上文的蓝谷之光，还有江门碧桂园世纪滨江、南充碧桂园天樾等小区。

碧桂园不断出现的项目质量问题，正在一步步摧垮投资者的信任。

正值舆论漩涡的碧桂园，还迎来了管理层大换血。

在杨惠妍接任新掌门人之际，碧桂园还决定实施区域总裁兼任方案，将原有58个区域总裁减少至29个，原有的另外29个区域总裁降为区域执行总裁。

不仅如此，碧桂园还为了降低损失，“疯狂”裁员。据财报显示，2022年底碧桂园员工数量较2021年底减少3万多人。

三、行业复苏迹象明显，碧桂园“新掌门人”调整打法

当然，碧桂园的亏损也不能仅仅归于自身原因，毕竟房地产行业整体不景气。

3月16日，中国指数研究院发布的数据显示，2022年百强房企营收均值为371.6亿元，同比下降25.2%，较上年的降幅11.9%扩大了13.3个百分点，跌至七年前水平；净利润均值为21.9亿元，同比下降54.4%，较上年的降幅21.4%扩大了33个百分点，为过去十年最低值。

此外，39家港股房企已发布的业绩报告及预告中，有25家房企或录得亏损，占比超六成，亏损总额超过千亿，其中预计净利润下滑的房企逾30家。可以看出，绝大部分房企的净利润在过去一年录得负增长，其中也包括碧桂园。

但2022年以来，房地产行业的暖风频吹，不仅通过“金融16条”“三支箭”等改善房企的融资环境，而且各省市先后出台近600次涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、财税刺激托市、放松公积金政策等房地产松绑政策，让处在“至暗时刻”的房地产企业看到了寒冬下的一缕曙光。

3月30日，碧桂园执行总裁莫斌在出席的业绩发布会时表示，“过去一年的确很难，最难的时候我相信肯定是过去了，而且可以看到市场的预期和信心都在恢复之中”。

此外，多家券商也认为“房地产行业转暖态势已现。”民生证券在研报中表示，“市场对地产行业在经济中的支柱地位认知将更清晰，碧桂园等优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估”。华通证券国际也表示，“2023年随着需求端因城施策的激励政策陆续推出落地，房地产销售或将企稳复苏。”

此前，碧桂园凭借长期重注低线城市，享受到房改、棚改以及城镇化政策红利而快速崛起。如今接力棒由杨国强交给了杨惠妍，碧桂园或将翻起新一页。

碧桂园新任董事会主席杨惠妍在其主席报告中表示，“未来公司整体投资将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，进一步聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现”。

在杨惠妍的领导下，碧桂园未来的战略方向已有清晰呈现，逐步改善土地储备结构；推进轻资产的代管代建业务，培养第二增长曲线，同时坚守产品力、成本力。

信任的建立需要真诚的日积月累，而坍塌可以是一瞬间，碧桂园也确实应该好好想想品牌问题了。