龙湖集团（下同“龙湖”）董事长陈序平曾于2022年在投资者交流会上，提出了两大愿景。他表示，龙湖在洞察到行业的变化后着手进行了战略聚焦，未来一年公司要做的事情就是会格外重视现金流，并在这个前提下保证利润稳中有增。

城市聚焦方面，龙湖将68个入驻城市梳理成为20个重点城市、14个机会城市和34个阶段性不会再投入的城市；航道聚焦方面，坚定整合为五个主航道，使命都是要实现现金流及利润回正，包括要实现收入及利润的有序增长。

而从龙湖集团发布的2023年未经审核运营数据来看，过去一年中龙湖的表现可谓有喜有忧。若想实现逆势回暖，龙湖集团还需在把脉市场的同时，在销售数据上继续下功夫。

一、销量下行，大幅减员换降本

2023年，龙湖集团实现经营性收入248.7亿元，同比增加6.3%；其中运营收入约129.4亿元，服务收入约119.3亿元。

但与此同时，龙湖集团2023年的合同销售总金额为1734.9亿元，较2022年的2015.9亿元下降13.9%；合同销售面积为1079.6万平方米，较2022年的1304.7万平方米下降17.3%，多项销售指标均出现了下滑。

贝多财经发现，龙湖集团销售端表现不佳与其下半年的市场表现息息相关。龙湖集团2023年上半年的合同销售金额为985.2亿元，同比增长14.8%；合同销售面积579.9万平方米，同比增长11.8%，中期答卷表现不错。

彼时曾有报道称，龙湖集团2023年上半年的实际平均去化率仅41%，存量货源占比将增加，下半年还将有800亿的新增货源入市。在行业回暖乏力的背景下，库存项目的去化压力加大，因此去库存也是其下半年的重中之重。

而2023年12月，龙湖集团的单月合同销售金额为113.1亿元，同比下降38.43%；合同销售面积96.6万平方米，同比下降42.33%；权益合同销售金额76.4亿元，同比下降32.03%；权益合同销售面积70.7万平方米，同比下降31.02%。

继续往前追溯，龙湖集团的合同销售表现在实现连续三个月的正增长后，自2023年11月起开始走低，合同销售金额为105.1亿元，同比下降39.77%；合同销售面积为72.7万平方米，同比下降32.81%，连续两个月的销售降幅均大于30%。

贝多财经发现，龙湖集团正通过大幅减员降低成本。2023年中报显示，该公司的员工人数为29918名，较2022年同期锐减5000余名。而截至2021年末，该公司共拥有44065名员工，一年半少了约1.4万人。

受益于员工人数大幅减少，龙湖集团的员工成本由2021年的97.82亿元降至2022年的66.80亿元，同比下降31.71%。其中尤以其他员工成本的降幅最为显著，由2021年的80.05亿元降至2022年的53.03亿元，同比下降33.8%。

二、高管更迭，共克时艰还是推陈出新？

市场周期下行趋势下，为巩固现金流、维持利润而采取精简员工构成、优化内部管理措施是房地产行业惯用的手段。但一年内减员上万人，这般“雷厉风行”的内控手段也让龙湖集团贴上了不少负面标签。

2021年12月，龙湖集团被曝出“试用期陷阱”。有网友在社交平台发布实名声明称，龙湖用高薪的幌子“挖人”，实习期结束后再以经营不善、政策打压等理由辞退员工。

对此，龙湖集团则回应称原文提到的“公司裁员”等情况并不属实，人才的择优劣汰是正常管理动作，与员工是否是仕官生或是否在试用期无关，并表示该公司始终重视人才发展，倡导以价值/结果为导向。

值得注意的是，龙湖集团仅上任一年有余的“80后”董事长陈序平就是龙湖仕官生制度下培养出的“接班人”。据了解，仕官生是龙湖推出对校园招聘对象的一种称呼，该公司通过此制度寻找和培养优秀的中高层管理人才。

公开信息显示，龙湖创始人吴亚军于2022年10月28宣布因身体原因辞任该公司董事会、主席执行董事，董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。消息一出，龙湖集团股价大跌，短短一日市值蒸发近200亿港元。

对于吴亚军在龙湖集团接下来的角色定位，陈序平在2023年3月举办的2022年业绩发布会上表示“吴总（即吴亚军）是我们最大的股东和集团战略顾问，给我们提出宝贵的意见，未来她会坚定支持管理层”。

在谈及龙湖集团未来战略时，陈序平曾公开表示，龙湖集团不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模的增加和销售的增长，将更加看重运营及服务航道的利润占比，并称“将以战略定力和余量思维应对周期的不确定性”。

截至2023年6月末，龙湖集团的综合借贷为2070.9亿元，在手现金为724.3亿元；一年内到期债务370.4亿元；剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比由2022年同期的2.61倍降至1.27倍，但仍高于1倍的红线。

中报显示，龙湖集团的流动负债和非流动负债分别为3398.22亿元和1993.89亿元，负债合计5392.59亿元，其中非流动负债以银行及其他借款为主，总计金额为1572.63亿元；净负债率57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%。

按照借贷期限划分，龙湖集团一年到两年、两年到三年、三年到四年、四年到五年、超过五年期限的银行贷款金额分别为378.07亿元、281.23亿元、85.91亿元、160.08亿元和360.65亿元，合计1265.93亿元。

其他借款方面，龙湖集团一年到两年、两年到三年、三年到四年、四年到五年、超过五年期限的金额分别为11.06亿元、60.8亿元、56.54亿元、84.09亿元和94.21亿元，合计306.70亿元。

值得一提的是，龙湖集团已于2023年12月20日提前偿还20亿港元银团贷款。此外，龙湖集团还于12月18日发行了中期票据“23龙湖企业MTN002”，其中50%拟用于项目建设、偿还债务融资工具。

龙湖集团相关负责人亦表示，龙湖集团2025年前将无到期需偿还的境外银团贷款；至2027年前，亦无到期美元债。另外，该集团已无存续的供应链ABS，商票目前也已清零，中短期偿债压力较小。

销售难言合格，债偿风险仍存，龙湖集团2024年初至今的股价整体呈走低态势。截至2024年1月30日收盘，其股价报收8.86港元/股，较年初（2024年1月2日开盘价）的12.50港元/股累计下跌29.12%。

按2024年1月30日收盘价计，龙湖集团的总市值约为584.03亿港元，较年初减少约249亿港元。拉长时间来看，龙湖集团2023年年初盘中曾报25.80港元/股，较52周内最高点（25.80港元/股）已“腰斩”。

陈序平曾表示，未来5年，龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半，收入占整个集团的30%，完成去地产化。十年之后，龙湖地产之外的经营性收入目标是要做到一千亿。

但从短期发展的视角切入，龙湖集团想要重振业绩，提振二级市场的信心仍需要一定的时间。